Achat immobilier

À la France, Belgique, Suisse, Hollande, Allemagne et autres, conclu avec un Notaire qui s’occupe de tout, contrairement au système britannique, le notaire ne figure pas, il y a deux avocats, un pour l’acheteur, et l’autre pour le vendeur, qui organisent toutes les étapes du processus. 

On peut dire que le processus d’achat en Espagne est un mélange entre les deux systèmes et processus d’achat. 

Dans le processus d’achat espagnol, le notaire est important, mais pas suffisant pour effectuer un achat avec assurance et sécurité. 

La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle parce que, comme d’autres pays ex. France , Belgique, Hollande, etc. , la vente ne peut pas être inscrite dans le registre foncier sans être passée par la formalisation des actes notariaux  ( ou «escrituras»). 

 Le notaire vérifie également les informations essentielles telles que: 

  – La capacité des parties à acheter ou vendre. Autrement dit, si acheteurs et vendeurs ne sont pas déchus de droits et ont les capacités intellectuelles, morale, physique et juridique. 

 – Etude des limitations et des charges sur la propriété. 

 – L’étude des documents de la propriété, tels que les permis et les licences de construction, etc  

 – Vérification des moyens de paiement, etc. la différence du processus espagnol d’achat avec le “Française, est que le notaire espagnol n’effectue pas les fonctions ci-dessous: 

•   ÉTUDE LÉGAL ETURBANISTIQUE: Lenotaire ne fais pas un étude urbanistique approfondie de la propriété. Diverses informations ne sont pas vérifié par le Notaire durant le processus d’achat/vente (Mairie, Cadastre, Urbanisme, locaux et  départements régionaux),  ne sont  pas consultés ni vérifiées. 

  – N’est pas vérifier si la propriété est sujette à des pénalités ou des amendes sur la construction, ou est sous ordre de démolition. 

 – Il n’y a un Control complet afin de savoir si la propriété est soumise à des restrictions ou des charges urbanistiques, en dehors des ceux qui apparaissent dans le registre de la propriété.  

Mais en Espagne, la plupart des frais ou des restrictions de planification ne sont pas enregistrés dans le Registre de la propriété. 

 – Il n’y a aucune étude ou vérification des  possibles projets futurs de développement susceptibles d’affecter le bien (par exemple , l’expropriation, ou une future autoroute , ou même un projet d’urbanisation, etc.). 

Malheureusement, il y a des cas en Espagne où l’acheteur a effectué l’achat sans l’assistance d’un avocat spécialisé et connaissant parfaitement ce processus, et qui soit parfaitement enregistré auprès du cadastre et du registre foncier. Cet acheteur ne pourra que constater après le processus d’achat, qu’il manquait un permis ou un certificat d’occupation (« certificat de conformité »), ou avait même un ordre d’expropriation pour un projet d’autoroute, par exemple. Mais il sera trop tard…. 

Ce manque d’étude de planification par le notaire crée des problèmes particuliers dans les propriétés suivantes: 

  – Propriétés nouvelles constructions: Par exemple, le constructeur n’a pas complété le développement urbanistique, ou ils restent à terminer des ouvrages d’urbanisation pour finaliser. 

 –  Propriétés, maisons, ou chalets dans zones rustiques ou CAMPAGNE : Ces propriétés sont généralement dans la zone rurale et dehors des zones urbaines. Ces propriétés (principalement villas ou maisons de vacances) peuvent avoir des problèmes tels que: 

Manque de licence pour la construction de l’habitation principale 

Manque de licence de construction ou d’extension du permis du bâtiment principal ou pour les annexes (piscine, garage, etc.). 

 Problèmes d’identification ou définition des limites de la parcelle ou terrain, etc. 

Sanctions urbanistiques, pénalités, ou ordres de démolition, etc. 

  – Villas et appartements dans les logements anciens avec de graves problèmes d’infrastructure ou en attente d’élaboration de projet ou d’amélioration, etc. 

Cet information ne sera pas obtenue par un notaire en Espagne. 

Malheureusement, en Espagne, des informations juridiques, administratives, et de planification urbanistique qui affectent le bien, ne sont pas condensés en un point unique d’information, comme cela devrait être sur le registre foncier. En Espagne, l’information dans le registre foncier, bien qu’est essentiel, n’est pas complète. Les informations contenues dans le Registre de la propriété en Espagne ne recueillent pas TOUTE l’information qui affecte la propriété. 

•  CONTRATS ET PAIEMENTS:Le notaire ne s’occupe pas des paiements de la propriété, ni de choisir ou préparer les contrats de vente.  En Espagne, les paiements du prix, ou des parts du prix, sont payés aux avocats, à l’agence immobilière ou au vendeur. 

Dans notre cabinet, les clients nous demandent parfois la compte bancaire du notaire pour effectuer le paiement du prix d’achat, et sont surpris quand nous informons que, en Espagne, le notaire ne reçoit pas de paiements, et que les paiements doivent être payés directement au vendeur, ou à son avocat, ou aux agents immobiliers. 

• ENREGISTREMENT ET CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DANS EL REGISTRE FONCIER: Le notaire, une fois que le processus d’achat est terminé par la signature des actes devant lui, n’a aucune obligation de procéderà l’enregistrement de la transaction dans le registre foncier. (il y a des notaires qui font cette gestion, et d’autres pas). Et, même chez les notaires qui effectuent le service d’enregistrement, ils ne le font pas si l’acheteur ne le demande pas expressément.  

En tant qu’avocats, nous avons connus de nombreux cas où les vendeurs ont découvert que l’achat n’avait pas été enregistrée dans le Registre Foncier. Au moment de l’achat, les propriétaires se sont rendus chez le notaire, et une fois l’achat effectué, l’acheteur, croyant que le notaire s’occuperait de tout et donc de l’enregistrement officiel aussi se sont rendu compte que rien de tout ceci avait été fait! Par conséquent, au cours des années, ont a constaté que de nombreuses propriétés étaient encore au nom de leurs anciens propriétaires, parce qu’ils n’avaient pas donné l’ordre au notaire, et n’avaient pas été assisté par un avocat correctement dans leur processus d’achat ou e vente. 

• IMPÔTS ET AUTRES PAIEMENTS: Les notaires sont obligés de s’occuper des paiements impôts, et autres frais. Toutefois si acheteur ou vendeur ne le demande pas et le stipule par écrit sur les actes le notaire ne s’en occupera pas!    

Ils existent d’autres impôts, comme la Plus-value (Plusvalía), payable par le vendeur et pour lequel le notaire ne s’occupe pas. 

• CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE POUR L’EAU ET L’ÉLECTRICITÉ. CONTRATS ET AUTRES TAXES MUNICIPALES : Le notaire NE gère pas le changement de propriétaire et ne s’occupe pas des contrats de fourniture d’eau, d’électricité ou d’autres comme l’impôt foncier ou municipal 

Ni, par la même occasion, le notaire espagnol ne s’occupera des domiciliations de paiement auprès des fournisseurs pour le compte des acheteurs.  

• CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AU CADASTRE :Le notaire NO gère le changement de propriété des parties au cadastre.

•  CERTIFICAT DE CONFORMITÉ (aussi OCCUPATION ou HABITABILITÉ): Comme expliqué dans d’autres sections de ce site, l’acheteur doit obtenir un certificat d’occupation en règle, ou rénové enson nom afin de procéder au changement de propriétaire auprès des fournisseurs énergétiques après leur achat.  Le notaire ne vérifie pas l’exactitude et conformité de ce document !

Par conséquent, dès que vous aurez réellement décidé d’acheter, TLA, notre cabinet, vous conseil : 

 – Prenez les services d’un avocat. Il y a des entreprises ou des agents qui se présentent comme des avocats et donnent juste un «service juridique», mais ne sont pas avocat reconnu par la Cour. Parfois, ils ne sont même pas espagnols !  

– Prenez les services d’un avocat inscrit aux barreaux en Espagne. Ne soyez pas tenté d’utiliser des avocats dans votre pays d’origine. Seulement les avocats nationaux connaissent le système d’achat et son processus espagnol. (Différent d’une province à une autre) 

– L’avocat doit parler votre langue. Fuyez les avocats ne parlant pas votre langue, et qui utilisent secrétaires ou assistants traducteurs. L’avocat doit parler votre langue parfaitement pour pouvoir communiquer directement avec vous, et non par le biais de secrétaires ou de traducteurs. 

– Vérifiez que l’avocat est spécialiste en Droit Urbanistique et de la Construction. Il doit être un expert en droit de l’immobilier, mais aussi, il doit comprendre et maîtriser les planifications urbanistiques et de la construction. 

 Il faut ouvrir un compte bancaire en Espagne (Banco BBVA -Caixabank, Banc Sabadell, Banco Santander, Bankia) tout simplement pour payer vos charges d’électricité, de gaz ou vos charges de syndic par exemple, lorsque vous êtes propriétaire. De plus lors d’un achat immobilier en Espagne, vous devrez virer les fonds sur un compte bancaire espagnol le jour de la signature de l’acte notarié. Le NIE c’est obligé.

(Remplir le formulaire EX15 et le formulaire 790)

Notre cabinet peut s’occuper de votre obtention du NIE

 Il faut ouvrir un compte bancaire en Espagne (Banco BBVA -Caixabank, Banc Sabadell, Banco Santander, Bankia) tout simplement pour payer vos charges d’électricité, de gaz ou vos charges de syndic par exemple, lorsque vous êtes propriétaire. De plus lors d’un achat immobilier en Espagne, vous devrez virer les fonds sur un compte bancaire espagnol le jour de la signature de l’acte notarié. Le NIE c’est obligé.  

(Remplir le formulaire EX15 et le formulaire 790) 

Notre cabinet peut s’occuper de votre obtention du NIE